Una domanda che può porsi è se la locazione parziale della propria abitazione principale possa far perdere la relativa esenzione dall’IMU: la risposta fornita dal MEF è negativa. (FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016)

Ciò in quanto, se essa rappresenta l’effettiva abitazione principale del proprietario, questi potrà mantenere l’agevolazione fiscale, anche in caso di parziale locazione.

Per analogia di disciplina e visto che il Ministero non ha espresso successivamente un nuovo orientamento, dunque, quanto anzidetto può ritenersi applicabile anche alla nuova IMU.

Ne deriva che se il contribuente concede in affitto, parzialmente, una parte della propria abitazione principale, questi su tale immobile può godere, comunque, dell’esenzione se appartenente a categoria catastale non di lusso.

Peraltro, con sentenza del 2018 n. 19989, anche la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che non impedisce la richiesta di agevolazioni la circostanza che l’immobile sia concesso in locazione con regolare contratto a terzi.

Una pronuncia, di merito, molto chiara sul punto è la Sentenza n.8 del 25/01/2022 emessa dalla Comm. Trib. Reg. per l’Abruzzo Collegio 7.

Tuttavia, appare necessario approfondire meglio la questione.

Negli ultimi anni, difatti, è aumentato, sempre di più, il fenomeno di locare, con un contratto di locazione parziale, una parte o un vano del proprio immobile, soprattutto se ci si trova in una delle città italiane più attrattive dal punto di vista storico o economico.

Tale evento potrebbe anche essere considerato uno dei risvolti dell’attuale crisi economica, che spinge molte famiglie italiane ad ingegnarsi per incrementare le proprie entrate mensili, sacrificando la propria privacy destinando una porzione dell’alloggio a terzi.

Nel silenzio di specifiche disposizioni normative, si ritiene che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo segua le regole ordinarie; fondamentalmente si tratta di un ordinario contratto di locazione nel quale dovranno essere indicate, con specifica clausola, gli spazi (all’interno dell’abitazione) che vengono concessi in affitto.

Dato che né la legge numero 392/78 né la Legge numero 431/98 prevedono una specifica definizione di contratto di locazione parziale, né agevolazioni per questa particolare situazione, anche per l’affitto di una sola porzione dell’immobile è richiesta la forma scritta e la registrazione del contratto.

L’art. 1571 c.c., difatti, definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La cosa importante è che il contratto di locazione venga redatto nel modo corretto, con l’applicazione della clausola legata alla locazione parziale.

Si tratta di una apposita clausola che deve essere inserita nel contratto per specificare le zone concesse in locazione, quelle comuni e quelle che rimangono a disposizione del locatore. Partendo da questi presupposti possiamo provare a stabilire una possibile definizione di contratto di locazione parziale.

Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento.

In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali):

• Contratto di locazione abitativo a canone libero (durata 4+4 anni);
• Contratto di locazione abitativo a canone concordato (durata 3+2 anni);
• Contratto di locazione abitativo ad uso transitorio (fino a 18 mesi);
• Contratto di locazione abitativo transitorio per studenti universitari;
• Contratto di locazione abitativo breve o turistico della durata massima di 30 giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte.

Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).

In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dal contratto.

In ultimo merita di esser approfondita anche la circostanza che riguarda la residenza.

La fissazione della residenza anagrafica, difatti, è un obbligo che grava su tutte le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono.

La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora.

Ma cosa succede se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa? Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

La risposta è la seguente il conduttore potrà stabilire la residenza nell’immobile locato ma rimarrà coinquilino, cioè non entrerà nello stato di famiglia del locatore.

Infatti, nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nella stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”.

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, DPR n. 223/89).

Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.

Persone o famiglie che coabitano nella stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi.

Questo significa che è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene affittato parzialmente.

Esempio di clausola che determina un contratto di locazione parziale (Clausola Da Inserire Nel Contratto Di Locazione Prescelto) “…con la presente scrittura, il Sig. ………………………………………………. concede in locazione al Sig. ……………………………………………. la porzione di alloggio sito in ……………………………………., Via ………………………………. n. …………… piano …………… scala …………… int. …………… costituita da una camera da letto, individuata nella planimetria che, controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, e ne forma parte integrante. Al conduttore è concesso l’uso condiviso della cucina (compresi gli elettrodomestici), del bagno, nonché degli spazi comuni appresso elencati…”.

Quindi in caso di locazione parziale laddove si rispettino tutti i criteri indicati:

• indicazione degli spazi concessi in locazione;
• residenza nell’immobile del nucleo familiare e del titolare dello stesso;

il contribuente potrà beneficiare della esenzione o della aliquota agevolata per abitazione principale (A1-A8 e A9), in tutti gli altri casi sarà tenuto al pagamento del tributo secondo le aliquote deliberate dai singoli Enti.

Avv. Antonio Martinoli

Iscritto presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Roma